¿Cuánto cobra una empresa de gestión de apartamentos en Barcelona?
La mayoría de propietarios que se hacen esta pregunta ya han recibido un porcentaje de alguien y no tienen forma de saber si es razonable. El porcentaje por sí solo dice muy poco. Dos empresas que citan el mismo número pueden prestar un servicio que difiera en miles de euros al año, porque el número describe la comisión y no lo que hay detrás.
Así funciona realmente el precio de la gestión en Barcelona, y qué mirar en su lugar.
El modelo de comisión
Casi toda la gestión en Barcelona se cobra como un porcentaje de lo que genera el piso, no como una cuota mensual fija. Se le factura un porcentaje de los ingresos por alquiler, y no se le factura nada en los meses en que el piso no genera nada.
Esa alineación es el motivo. Una gestora a comisión tiene el mismo interés que usted en que el piso esté ocupado y a buen precio. Una gestora con cuota fija cobra lo mismo con el calendario lleno o vacío.
Lo que varía entre empresas no suele ser el porcentaje. Son tres cosas que hay debajo.
Sobre qué se calcula la comisión
Aquí es donde dos presupuestos que parecen idénticos dejan de serlo.
Algunas empresas aplican su porcentaje sobre el importe bruto de la reserva: todo lo que paga el huésped, incluida la comisión del canal, la limpieza cobrada al huésped y la tasa turística recaudada por cuenta de la Generalitat. Otras lo aplican sobre el ingreso neto, una vez descontados esos importes que solo están de paso.
La diferencia es relevante. La tasa turística es dinero que usted recauda y entrega a la Generalitat; nunca fue suyo. Una comisión calculada sobre un total que la incluye es una comisión sobre dinero que usted no ha ingresado.
Pregunte qué base usa cada presupuesto antes de compararlos. Un porcentaje menor sobre el bruto puede salir más caro que uno mayor sobre el neto.
Qué cubre la comisión y qué no
Una comisión de gestión en Barcelona suele cubrir el trabajo operativo recurrente: publicación y precios en los distintos canales, comunicación con el huésped, coordinación de entradas y salidas, planificación de limpiezas, coordinación del mantenimiento ordinario e informes financieros mensuales.
Costes que normalmente se facturan aparte, porque varían según el piso y el mes:
- Limpieza, se cobre al huésped o se asuma entre estancias
- Lavandería, a veces incluida en la limpieza y a veces no
- Consumibles: el café, el papel higiénico, las bombillas
- Mantenimiento y reparaciones, a coste, por encima de un umbral acordado
- Suministros, salvo que el contrato diga lo contrario
- Fotografía, puesta a punto y alta del anuncio, habitualmente un pago único al inicio
La frontera entre “incluido” y “aparte” cambia según la empresa. La limpieza es la que conviene concretar: si se cobra al huésped, pregunte qué ocurre cuando el coste de la limpieza supera lo cobrado, algo más frecuente de lo que los propietarios esperan en estancias largas.
Qué cambia el precio con motivo
No todos los pisos cuestan lo mismo de gestionar, y una empresa que da un único número para todo está promediando o adivinando.
Duración de las estancias. Un año de inquilinos mensuales supone una fracción de los cambios, limpiezas, entradas y mensajes de ese mismo año lleno de estancias de cuatro noches. La gestión de media estancia da genuinamente menos trabajo por euro ingresado, y el precio suele reflejarlo.
Tamaño del piso. Más habitaciones significa más huéspedes, más desgaste, más horas de limpieza y más cosas que pueden fallar a las once de la noche.
Estado y antigüedad. Un piso con una caldera al final de su vida genera avisos que uno recién reformado no genera.
Mezcla de canales. Un piso que se llena sobre todo con reservas directas se ahorra por completo la comisión del canal. Uno que depende de una sola plataforma, no.
Situación de licencia. Un piso con licencia turística se gestiona bajo un modelo operativo y normativo completamente distinto al de uno alquilado por temporada, y el trabajo no es comparable.
Las preguntas que conviene hacer
Antes de comparar presupuestos, pregunte a cada empresa:
- ¿La comisión se calcula sobre el importe bruto o sobre el ingreso neto, y qué queda excluido exactamente?
- ¿Qué incluye la comisión, desglosado, y qué se factura aparte?
- ¿Quién asume la diferencia cuando una limpieza cuesta más de lo cobrado al huésped?
- ¿Cuál es el preaviso, y qué pasa con las reservas ya confirmadas si me voy?
- ¿Qué informes recibo, con qué frecuencia, y puedo ver un ejemplo?
- ¿Quién acude físicamente al piso cuando algo se rompe, y en cuánto tiempo?
La quinta es la más reveladora. Pida ver un informe mensual real de propietario con las cifras tapadas. Una empresa que informa bien se lo enviará al momento. Una que no, le explicará por qué no puede.
Por qué aquí no publicamos una cifra
Porque una cifra dada sin ver el piso sería una suposición, y usted haría bien en desconfiar.
Lo que cuesta gestionar su piso depende de su tamaño, estado, ubicación, situación de licencia y del tipo de estancia que le encaja, y eso se combina de forma distinta en cada caso. Preferimos ver el piso y darle una cifra que podamos sostener antes que publicar una media que no le sirve a nadie.
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