Quant cobra una empresa de gestió de pisos a Barcelona?
La majoria de propietaris que es fan aquesta pregunta ja han rebut un percentatge d’algú i no tenen manera de saber si és raonable. El percentatge tot sol diu ben poc. Dues empreses que donen el mateix número poden prestar un servei que difereixi en milers d’euros l’any, perquè el número descriu la comissió i no el que hi ha al darrere.
Així funciona realment el preu de la gestió a Barcelona, i què cal mirar en comptes del percentatge.
El model de comissió
Gairebé tota la gestió a Barcelona es cobra com un percentatge del que genera el pis, no com una quota mensual fixa. Se us factura un percentatge dels ingressos per lloguer, i no se us factura res els mesos en què el pis no genera res.
Aquesta alineació és el motiu. Una gestora a comissió té el mateix interès que vós que el pis estigui ocupat i a bon preu. Una gestora amb quota fixa cobra igual amb el calendari ple o buit.
El que varia entre empreses no acostuma a ser el percentatge. Són tres coses que hi ha a sota.
Sobre què es calcula la comissió
Aquí és on dos pressupostos que semblen idèntics deixen de ser-ho.
Algunes empreses apliquen el percentatge sobre l’import brut de la reserva: tot el que paga l’hoste, inclosa la comissió del canal, la neteja cobrada a l’hoste i la taxa turística recaptada per compte de la Generalitat. Altres l’apliquen sobre l’ingrés net, un cop descomptats aquests imports que només hi són de pas.
La diferència és rellevant. La taxa turística són diners que recapteu i lliureu a la Generalitat; mai han estat vostres. Una comissió calculada sobre un total que la inclou és una comissió sobre diners que no heu ingressat.
Pregunteu quina base fa servir cada pressupost abans de comparar-los. Un percentatge més baix sobre el brut pot sortir més car que un de més alt sobre el net.
Què cobreix la comissió i què no
Una comissió de gestió a Barcelona sol cobrir la feina operativa recurrent: publicació i preus als diferents canals, comunicació amb l’hoste, coordinació d’entrades i sortides, planificació de neteges, coordinació del manteniment ordinari i informes financers mensuals.
Costos que normalment es facturen a part, perquè varien segons el pis i el mes:
- Neteja, tant si es cobra a l’hoste com si s’assumeix entre estades
- Bugaderia, de vegades inclosa a la neteja i de vegades no
- Consumibles: el cafè, el paper higiènic, les bombetes
- Manteniment i reparacions, a cost, per sobre d’un llindar acordat
- Subministraments, llevat que el contracte digui una altra cosa
- Fotografia, posada a punt i alta de l’anunci, habitualment un pagament únic a l’inici
La frontera entre “inclòs” i “a part” canvia segons l’empresa. La neteja és la que convé concretar: si es cobra a l’hoste, pregunteu què passa quan el cost de la neteja supera el que s’ha cobrat, cosa més freqüent del que els propietaris esperen en estades llargues.
Què canvia el preu amb motiu
No tots els pisos costen el mateix de gestionar, i una empresa que dona un únic número per a tot està fent una mitjana o endevinant.
Durada de les estades. Un any d’inquilins mensuals suposa una fracció dels canvis, neteges, entrades i missatges d’aquest mateix any ple d’estades de quatre nits. La gestió de mitja estada dona genuïnament menys feina per euro ingressat, i el preu sol reflectir-ho.
Mida del pis. Més habitacions vol dir més hostes, més desgast, més hores de neteja i més coses que poden fallar a les onze de la nit.
Estat i antiguitat. Un pis amb una caldera al final de la seva vida genera avisos que un de reformat fa poc no genera.
Barreja de canals. Un pis que s’omple sobretot amb reserves directes s’estalvia del tot la comissió del canal. Un que depèn d’una sola plataforma, no.
Situació de llicència. Un pis amb llicència turística es gestiona sota un model operatiu i normatiu completament diferent del d’un llogat per temporada, i la feina no és comparable.
Les preguntes que convé fer
Abans de comparar pressupostos, pregunteu a cada empresa:
- La comissió es calcula sobre l’import brut o sobre l’ingrés net, i què queda exclòs exactament?
- Què inclou la comissió, desglossat, i què es factura a part?
- Qui assumeix la diferència quan una neteja costa més del que s’ha cobrat a l’hoste?
- Quin és el preavís, i què passa amb les reserves ja confirmades si me’n vaig?
- Quins informes rebo, amb quina freqüència, i puc veure’n un exemple?
- Qui va físicament al pis quan alguna cosa es trenca, i en quant de temps?
La cinquena és la més reveladora. Demaneu veure un informe mensual real de propietari amb les xifres tapades. Una empresa que informa bé us l’enviarà a l’instant. Una que no, us explicarà per què no pot.
Per què aquí no publiquem una xifra
Perquè una xifra donada sense veure el pis seria una suposició, i faríeu bé de desconfiar-ne.
El que costa gestionar el vostre pis depèn de la mida, l’estat, la ubicació, la situació de llicència i el tipus d’estada que li encaixa, i això es combina de manera diferent en cada cas. Preferim veure el pis i donar-vos una xifra que puguem sostenir abans que publicar una mitjana que no serveix a ningú.
Bizflats gestiona pisos a tot Barcelona per a propietaris que prefereixen no portar-los ells mateixos. Si voleu saber què podria rendir el vostre i què costaria gestionar-lo, demaneu una avaluació: sense compromís i responem en un dia laborable.