Cómo cambiar de empresa de gestión en Barcelona
Los propietarios suelen retrasar esto más de lo debido. No porque estén contentos, sino porque cambiar parece que pueda costarles una temporada, y nadie quiere comprobarlo por las malas.
Rara vez ocurre. El traspaso es sobre todo administrativo, y lo que puede salir mal es lo bastante previsible como para planificarlo.
Empiece por su contrato, no por la nueva empresa
Antes de hablar con nadie, busque el contrato actual y compruebe cuatro cosas.
El preaviso. De uno a tres meses es lo habitual. Fíjese en si empieza a contar el día que lo comunica o al cierre del mes en que lo comunica: la diferencia puede ser de treinta días.
Si se renueva solo. Algunos contratos se renuevan cada año salvo que se cancelen dentro de una ventana previa al vencimiento. Si se pasa la ventana, espera un año. Es el motivo más frecuente de que un cambio se atasque.
Qué pasa con las reservas ya en el calendario. Las reservas tomadas antes de irse suelen quedarse con la gestora saliente, que las atiende y cobra su comisión, aunque el huésped llegue después de la marcha. Es lo normal. Lo importante es que esté por escrito, porque determina quién tiene la relación con el huésped, la fianza y el cobro de cada estancia.
De quién son los anuncios. Si su anuncio de Airbnb o Booking.com está en la cuenta de la gestora y no en la suya, las reseñas son suyas, no de usted. Es lo único que realmente no se traspasa, y conviene saberlo antes y no después.
Qué se lleva y qué no
Se lleva: el piso, las llaves y accesos, su licencia turística (pertenece al inmueble y a su titular, no a la gestora), los datos de huéspedes de los que usted es responsable y el inventario que haya pagado.
Normalmente no se lleva: los anuncios creados bajo la cuenta de la gestora y el historial de reseñas asociado. Un anuncio nuevo empieza en cero reseñas aunque el piso lleve años funcionando.
Eso suena peor de lo que es en la práctica. El posicionamiento se recupera en semanas en la mayoría de canales con una ocupación decente, y se recupera antes si el cambio se hace antes de la temporada fuerte y no durante. Pero cuente con ello en lugar de descubrirlo.
Depende del contrato: las reservas confirmadas, las fianzas retenidas y cualquier saldo suyo que la gestora tenga. Consiga las tres cosas por escrito antes de dar el preaviso.
En qué momento del año moverse
El cambio en sí lleva unos días. Elegir mal el mes es lo que cuesta dinero.
La ventana cómoda es un tramo tranquilo con pocas reservas por delante: para la mayoría de pisos en Barcelona, el final del otoño o enero. Interesa que el traspaso ocurra con el piso vacío, para que la gestora entrante pueda inspeccionarlo, fotografiarlo, revisar el inventario y arreglar lo pendiente sin trabajar alrededor de un huésped.
Cambiar en pleno verano es posible pero evitable. Acaba con dos empresas atendiendo estancias solapadas, y cualquier anuncio que haya que rehacer cae justo en las semanas en que el posicionamiento más importa.
El traspaso, por orden
- Comunique el preaviso por escrito, por el medio que indique el contrato. Guarde el acuse.
- Acuerde la fecha de corte: qué estancias atiende y cobra la gestora saliente y cuáles pasan a la nueva.
- Pida la liquidación final, incluidas fianzas retenidas, saldos no abonados y facturas de proveedores pendientes.
- Recupere llaves, códigos de acceso y mandos del edificio. Cuéntelos contra el inventario. Cambie los códigos de la cerradura electrónica el primer día, en cualquier caso.
- Llévese el inventario y el historial de mantenimiento, incluido quién revisó la caldera y cuándo, y qué electrodomésticos están en garantía.
- Traspase o rehaga los anuncios, según de quién sean las cuentas.
- Actualice los calendarios de los canales para que las mismas noches no se vendan dos veces durante el solape. Aquí está el riesgo real, y conviene comprobarlo a mano.
- Avise al edificio: conserje, administrador, vecinos, de quién es ahora la responsabilidad.
Los pasos cuatro y siete son los que dan problemas cuando se saltan. Las llaves sin contar aparecen meses después, y una noche vendida dos veces cuesta una penalización en un canal que no lo olvidará.
Cómo se ve una salida correcta
Una gestora que pone difícil la marcha le está diciendo algo sobre cómo ha gestionado. Un traspaso profesional significa liquidación clara, llaves devueltas y contadas, fianzas justificadas y el historial de mantenimiento entregado sin tener que perseguirlo.
Todo eso le corresponde. Si tiene que pedirlo dos veces, pídalo por escrito.
Si se está planteando el cambio, Bizflats puede acompañarle en el traspaso. Cuéntenos su piso y le diremos con honestidad si compensa y cuándo.