Com canviar d'empresa de gestió a Barcelona
Els propietaris solen endarrerir això més del compte. No perquè estiguin contents, sinó perquè canviar sembla que els pugui costar una temporada, i ningú vol comprovar-ho per les males.
Rarament passa. El traspàs és sobretot administratiu, i el que pot sortir malament és prou previsible com per planificar-ho.
Comenceu pel contracte, no per la nova empresa
Abans de parlar amb ningú, busqueu el contracte actual i comproveu quatre coses.
El preavís. D’un a tres mesos és l’habitual. Fixeu-vos si compta des del dia que ho comuniqueu o des del tancament del mes en què ho comuniqueu: la diferència pot ser de trenta dies.
Si es renova sol. Alguns contractes es renoven cada any llevat que es cancel·lin dins d’una finestra prèvia al venciment. Si passeu la finestra, espereu un any. És el motiu més freqüent que un canvi s’encalli.
Què passa amb les reserves ja al calendari. Les reserves preses abans de marxar solen quedar-se amb la gestora sortint, que les atén i cobra la comissió, encara que l’hoste arribi després de la marxa. És el normal. L’important és que estigui per escrit, perquè determina qui té la relació amb l’hoste, la fiança i el cobrament de cada estada.
De qui són els anuncis. Si el vostre anunci d’Airbnb o Booking.com és al compte de la gestora i no al vostre, les ressenyes són seves, no vostres. És l’únic que realment no es traspassa, i convé saber-ho abans i no després.
Què us emporteu i què no
Us emporteu: el pis, les claus i els accessos, la vostra llicència turística (pertany a l’immoble i al seu titular, no a la gestora), les dades d’hostes de les quals sou responsable i l’inventari que hàgiu pagat.
Normalment no us emporteu: els anuncis creats sota el compte de la gestora i l’historial de ressenyes associat. Un anunci nou comença a zero ressenyes encara que el pis porti anys funcionant.
Això sona pitjor del que és a la pràctica. El posicionament es recupera en setmanes a la majoria de canals amb una ocupació decent, i es recupera abans si el canvi es fa abans de la temporada forta i no durant. Però compteu-hi en lloc de descobrir-ho.
Depèn del contracte: les reserves confirmades, les fiances retingudes i qualsevol saldo vostre que la gestora tingui. Aconseguiu les tres coses per escrit abans de donar el preavís.
En quin moment de l’any moure’s
El canvi en si dura uns dies. Triar malament el mes és el que costa diners.
La finestra còmoda és un tram tranquil amb poques reserves per endavant: per a la majoria de pisos a Barcelona, el final de la tardor o el gener. Interessa que el traspàs passi amb el pis buit, perquè la gestora entrant el pugui inspeccionar, fotografiar, revisar l’inventari i arreglar el que quedi pendent sense treballar al voltant d’un hoste.
Canviar en ple estiu és possible però evitable. Acabeu amb dues empreses atenent estades solapades, i qualsevol anunci que calgui refer cau justament les setmanes en què el posicionament més importa.
El traspàs, per ordre
- Comuniqueu el preavís per escrit, pel mitjà que indiqui el contracte. Guardeu-ne l’acusament.
- Acordeu la data de tall: quines estades atén i cobra la gestora sortint i quines passen a la nova.
- Demaneu la liquidació final, incloses fiances retingudes, saldos no abonats i factures de proveïdors pendents.
- Recupereu claus, codis d’accés i comandaments de l’edifici. Compteu-los contra l’inventari. Canvieu els codis del pany electrònic el primer dia, en qualsevol cas.
- Emporteu-vos l’inventari i l’historial de manteniment, inclòs qui va revisar la caldera i quan, i quins electrodomèstics són en garantia.
- Traspasseu o refeu els anuncis, segons de qui siguin els comptes.
- Actualitzeu els calendaris dels canals perquè les mateixes nits no es venguin dues vegades durant el solapament. Aquí hi ha el risc real, i convé comprovar-ho a mà.
- Aviseu l’edifici: consergeria, administrador, veïns, de qui és ara la responsabilitat.
Els passos quatre i set són els que donen problemes quan se salten. Les claus sense comptar apareixen mesos després, i una nit venuda dues vegades costa una penalització en un canal que no ho oblidarà.
Com es veu una sortida correcta
Una gestora que posa difícil la marxa us està dient alguna cosa sobre com ha gestionat. Un traspàs professional vol dir liquidació clara, claus retornades i comptades, fiances justificades i l’historial de manteniment lliurat sense haver-lo de perseguir.
Tot això us correspon. Si ho heu de demanar dues vegades, demaneu-ho per escrit.
Si us plantegeu el canvi, Bizflats us pot acompanyar en el traspàs. Expliqueu-nos el vostre pis i us direm amb honestedat si compensa i quan.