El decret del 2028 explicat: calendari, què és ferm i què no

Situació a 8 d’octubre de 2026. Aquesta pàgina recull el que diu la llei, el que han decidit les institucions i les dates, amb les fonts. L’actualitzarem cada vegada que canviï alguna cosa.

Què diu el Decret llei 3/2023

El Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, de mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges d’ús turístic, es va publicar al DOGC el 8 de novembre de 2023 i va entrar en vigor l’endemà, el 9 de novembre de 2023. Estableix quatre coses:

• En 262 municipis de Catalunya amb problemes d’accés a l’habitatge, o amb risc de desequilibri per la concentració de pisos turístics, destinar un habitatge a ús turístic requereix una llicència urbanística municipal. Fins llavors només calia la inscripció al Registre de Turisme de Catalunya.
• Aquesta llicència dura cinc anys i és prorrogable per períodes de la mateixa durada.
• Cap municipi no pot concedir més llicències que les que resulten d’aplicar un màxim de deu habitatges d’ús turístic per cada cent habitants.
• Els pisos que ja tenien llicència disposen de cinc anys des de l’entrada en vigor per obtenir la llicència urbanística o cessar l’activitat. Aquest és l’origen de la data del 9 de novembre de 2028.

El decret també preveu una única ampliació del període transitori, de fins a cinc anys més, si el titular acredita davant l’ajuntament que el règim transitori no compensa la pèrdua del títol habilitant. La sol·licitud només es pot presentar un cop passats quatre anys, i abans que acabi el període inicial. Qui decideix és l’ajuntament.

Què ha decidit Barcelona

El juny del 2024, l’alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, va anunciar que la ciutat no concedirà ni renovarà cap llicència d’habitatge d’ús turístic. Les prop de deu mil llicències existents s’extingeixen el novembre del 2028, i els pisos passen a ús residencial.

Això vol dir que, a Barcelona, l’ampliació que preveu el decret existeix sobre el paper, però l’Ajuntament ha dit per endavant quina serà la seva resposta. Cornellà de Llobregat ha anunciat la mateixa decisió.

Què ha dit el Tribunal Constitucional

El Tribunal Constitucional va resoldre el recurs d’inconstitucionalitat contra el decret en la sentència 64/2025, de 13 de març. El va desestimar: el decret no afecta el contingut essencial del dret de propietat, sinó que regula un ús concret de l’habitatge segons la seva compatibilitat urbanística, i el règim transitori de cinc anys té caràcter compensatori.

Amb aquesta sentència, el marc legal del 2028 és ferm.

El calendari, data per data

• 7 de novembre de 2023. El Govern de la Generalitat aprova el Decret llei 3/2023.
• 8 de novembre de 2023. Publicació al DOGC.
• 9 de novembre de 2023. Entrada en vigor. Comença el període transitori de cinc anys.
• Juny del 2024. L’Ajuntament de Barcelona anuncia que no concedirà ni renovarà cap llicència.
• 13 de març de 2025. El Tribunal Constitucional desestima el recurs contra el decret (sentència 64/2025).
• 1 de gener de 2026. Entra en vigor la Llei 11/2025, que regula el lloguer de temporada a Catalunya i obliga a indicar i documentar la finalitat de cada contracte.
• 9 de novembre de 2027. S’obre el termini per demanar l’ampliació del període transitori als municipis que la vulguin concedir.
• 9 de novembre de 2028. Acaba el període transitori. A Barcelona, les llicències HUT deixen de tenir efecte.

Què és ferm i què no

Ferm:

• El decret, la data del 9 de novembre de 2028 i la sentència del Constitucional.
• La decisió de l’Ajuntament de Barcelona de no concedir ni renovar llicències.
• La línia entre ús turístic i lloguer de temporada: fins a 31 nits és ús turístic; a partir de 32 nits, no.

Encara en mans de les institucions:

• Com tractarà l’Ajuntament, cas per cas, les sol·licituds d’ampliació que es presentin a partir del novembre del 2027.
• Com s’organitzarà la inspecció i el control dels anuncis un cop passada la data.

La regulació del lloguer a Catalunya està en moviment. Seguim de prop cada canvi i, quan alguna d’aquestes línies deixi de ser certa, l’actualitzarem i n’informarem els propietaris que treballen amb nosaltres.

Què no canvia

• El lloguer de temporada no necessita llicència turística. A partir de 32 nits, un pis es pot llogar amb un contracte de temporada. Des de l’1 de gener de 2026 el contracte ha d’indicar i documentar la finalitat: si és d’oci o de vacances, amb residència habitual a un altre lloc, el preu és lliure; si cobreix una necessitat d’habitatge, s’aplica el preu de referència. Ho expliquem a «Llogar el pis per mesos sense llicència turística».
• La comunitat de propietaris només pot limitar l’ús turístic, per majoria de quatre cinquenes parts (article 553-26 del Codi civil de Catalunya). El lloguer de temporada no necessita cap votació.
• Als anuncis només cal el número HUT. El procediment del registre estatal de lloguers va ser anul·lat pel Tribunal Suprem; no cal demanar cap altre número.

Fonts

• Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, de mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges d’ús turístic (DOGC de 8 de novembre de 2023; BOE-A-2024-281).
• Sentència del Tribunal Constitucional 64/2025, de 13 de març (BOE-A-2025-7430).
• Llei 11/2025, de mesures urgents en matèria d’habitatge (DOGC de 31 de desembre de 2025), que afegeix l’article 66 bis a la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge.
• Codi civil de Catalunya, article 553-26.

Què heu de fer amb tot això com a propietari: la guia per a propietaris de pisos turístics.