Barcelona después de 2028: guía para propietarios de pisos turísticos

Si tiene un piso turístico en Barcelona, la fecha que cuenta es el 9 de noviembre de 2028. Ese día termina el periodo transitorio del Decreto-ley 3/2023 y, tal como ha anunciado el Ayuntamiento, ninguna licencia de vivienda de uso turístico (HUT) de la ciudad se renovará.

Esta guía explica qué significa exactamente, qué opciones tiene con la ley en la mano hoy, y qué es firme y qué queda por decidir. Está escrita para propietarios. Si usted es un huésped que planea una estancia larga, este otro artículo explica qué cambia para usted.

¿Qué pasa con las licencias de los pisos turísticos en Barcelona en 2028?

El 9 de noviembre de 2028 las licencias HUT de Barcelona dejan de tener efecto, y a partir de ese día el piso no puede alquilarse para estancias turísticas, es decir, de hasta 31 noches.

El motivo es el Decreto-ley 3/2023, en vigor desde el 9 de noviembre de 2023. En 262 municipios de Catalunya con problemas de acceso a la vivienda, Barcelona entre ellos, el uso turístico de una vivienda requiere una licencia urbanística municipal, de cinco años y prorrogable, con un máximo de diez viviendas de uso turístico por cada cien habitantes. Los pisos que ya tenían licencia disponen de cinco años para obtener esta nueva licencia o cesar en la actividad.

En junio de 2024, el Ayuntamiento de Barcelona anunció que no concederá ni renovará ninguna licencia: las cerca de diez mil licencias de la ciudad se extinguen en noviembre de 2028. El Tribunal Constitucional desestimó el recurso contra el decreto en la sentencia 64/2025, de 13 de marzo: el decreto no vulnera el derecho de propiedad.

Hasta esa fecha, su licencia es plenamente válida. Puede operar con normalidad hasta el final. Las fechas, las fuentes y lo que queda abierto están en la explicación del decreto, fecha por fecha.

¿Qué alternativas tengo al alquiler turístico?

Cuatro, y se pueden combinar en el tiempo.

1. Operar hasta el final. La licencia vale hasta el 9 de noviembre de 2028. La única precaución es el calendario de reservas: ninguna estancia turística puede terminar después de esa fecha.

2. Alquiler por temporada, a partir de 32 noches. En Catalunya, una estancia de hasta 31 noches es uso turístico; a partir de 32 noches es un alquiler por temporada, que no necesita ninguna licencia turística. Desde el 1 de enero de 2026, con la Ley 11/2025, el contrato debe indicar la finalidad de la estancia y documentarla:

• Si la finalidad es de ocio o de vacaciones, y el huésped tiene su residencia habitual en otro lugar, el contrato es un arrendamiento para uso distinto de vivienda y el precio es libre (artículo 66 bis.4 de la Ley 18/2007).
• Si la estancia cubre una necesidad de vivienda (trabajo, estudios, motivos médicos, una situación provisional), o una empresa firma para alojar a un empleado concreto, se aplican las reglas de vivienda y, en Barcelona, el precio de referencia.

La finalidad y los documentos que la acreditan se depositan con la fianza en el INCASÒL. Declarar una finalidad que no es la real es una infracción muy grave, así que la documentación es su garantía, no un trámite.

Un detalle que tranquiliza a muchos propietarios: la comunidad de propietarios solo puede limitar el uso turístico (artículo 553-26 del Código Civil de Catalunya, por mayoría de cuatro quintas partes). El alquiler por temporada no necesita ninguna votación; solo conviene revisar que los estatutos no contengan ninguna cláusula que restrinja el alquiler.

3. Alquiler de vivienda habitual, de larga duración. Un contrato de cinco o siete años, con el precio limitado en Barcelona, que es zona de mercado residencial tensionado.

4. Vender. Sin licencia, el piso es una vivienda más del mercado. Es una decisión patrimonial, y el momento de tomarla es antes de 2028, no después.

Ninguna de estas opciones obliga a correr. La licencia vale hasta el final, y el cambio de régimen puede planificarse con meses de margen.

¿Turístico o por temporada: qué es más rentable?

Depende del piso y del propietario, y no se puede responder con una cifra. El alquiler turístico tiene precios por noche más altos, pero también más rotación, más costes y una fecha de caducidad. El alquiler por temporada con fines de ocio tiene el precio libre, menos rotación y una demanda más estacional. El alquiler por temporada para cubrir una necesidad de vivienda tiene el precio limitado.

En una próxima guía compararemos los dos regímenes con horquillas de precios públicas, para que pueda hacer sus propios números. Mientras tanto, cuánto cobra una empresa de gestión en Barcelona le ayuda a calcular los costes de cada opción.

Qué puede hacer ahora

• Compruebe su licencia: el número HUTB y la fecha de alta en el Registro de Turismo de Catalunya. En los anuncios solo hay que mostrar el número HUT; el procedimiento del registro estatal de alquileres fue anulado por el Tribunal Supremo y no hay que pedir ningún otro número.
• Decida el calendario: hasta cuándo quiere destinar el piso al uso turístico y cuándo quiere que empiece el alquiler por temporada. Las reservas turísticas deben terminar antes del 9 de noviembre de 2028.
• Revise los estatutos de la comunidad por si contienen alguna restricción del alquiler.
• Haga los números de los dos regímenes con su asesor fiscal, porque la fiscalidad también cambia con el tipo de contrato.
• Prepare el piso para estancias largas: cédula de habitabilidad y certificado energético vigentes, equipamiento para vivir y no solo para dormir, y un contrato de temporada bien hecho.

Si quiere cambiar de gestora antes de 2028, aquí explicamos cómo se hace y qué debe pedir.

¿Y para los huéspedes, qué cambia?

Poca cosa hasta 2028, y a partir de entonces una regla simple: las estancias de hasta 31 noches en un piso necesitan licencia turística, y en Barcelona no las habrá; las estancias de 32 noches o más siguen siendo posibles como alquiler por temporada. Lo explicamos desde el punto de vista del huésped en «Barcelona después de 2028: qué pasa con los apartamentos con servicios».

Cómo puede ayudarle Bizflats

Bizflats gestiona pisos turísticos con licencia y alquileres por temporada en Barcelona. Conocemos los dos regímenes desde dentro: los contratos, la fianza en el INCASÒL, la documentación de la finalidad, los canales donde se alquilan las estancias largas y los que conviene evitar.

• Gestión de pisos para propietarios: qué hacemos y cómo trabajamos.
• Alquilar el piso por meses sin licencia turística: dónde está la línea legal y qué implica.
• Lo que todo el mundo entiende mal de 2028: la distinción entre estancia turística y alojamiento de larga duración.
• Pida una valoración gratuita de su piso: le decimos qué vemos y qué opciones tienen sentido en su caso.

Defendemos una regulación equilibrada y basada en datos, y un control firme de los anuncios ilegales. Mientras tanto, cumplimos la regulación que hay, y ayudamos a los propietarios a hacerlo sin sobresaltos.

La regulación del alquiler en Catalunya está en movimiento. Seguimos de cerca cada cambio y, si algo de esta guía deja de ser cierto, la actualizaremos e informaremos a los propietarios que trabajan con nosotros.